РАЗДЕЛ ДОКУМЕНТЫ

Как прописать в дополнительном соглашении договора аренды на 11 месяцев его пролонгацию, если срок аренды прошел, а арендатор продолжает пользоваться помещением.

Многие забывают продлить договор аренды после истечения срока 11 месяцев, либо каждый раз заново заключают новый договор аренды на новый срок чтобы его не регистрировать. Однако этого можно и не делать, упорядочив процесс перезаключения договора аренды на новый срок и сделав его автоматизированным и безопасным.

Соглашение о продлении (пролонгации)  договора аренды можно подписать как в день истечения срока аренды по договору, так и в более поздний срок. Если между сроком окончания договора и подписанием соглашения о его пролонгации прошло  время, то существовавшие в это время отношения сторон все равно регулируются условиями договора.

Забыли продлить договор а арендатор продолжает пользоваться помещением.

Так как арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока  11 месяцев согласно условиям договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса и не подлежит гос. регистрации.

Для большей уверенности можно добавить в соглашение условие о том, что действие пролонгированного договора распространяется на отношения в период после окончания первоначального срока договора и до заключения соглашения о его пролонгации.

Например, срок договора аренды истек 01 мая 2023 года, а стороны подписывают соглашение о пролонгации 1 июня 2023 года. В соглашении стороны договора вправе согласовать, что действие возобновленного договора распространяется на отношения сторон с 1 мая по 1 июня 2023 года. Даже если с учетом этого периода срок, на который продлен договор, окажется больше года, регистрация не потребуется.

Например, договор продлен на 11 месяцев, но с момента окончания первого срока договора и до заключения соглашения о пролонгации прошло два месяца. Хотя стороны задним числом распространяют действие соглашения на лишние два месяца, это не влияет на определение момента, с которого дополнительное соглашение и новый договор считаются заключенными, и не изменяет срока действия договора. Поскольку, согласно дополнительному соглашению, договор продлен на 11 месяцев, его регистрация не требуется. На основании пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.12.08 № Ф04-7290/2008.

При продлении можете установить в новом договоре или в дополнительном соглашении о продлении срок также менее года. Такие договоры не подлежат госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
 

 Продление на основании условия об автоматической пролонгации
Вы можете продлить договор в соответствии с условием об автоматической пролонгации.
Если условиями договора аренды зданий, сооружений, помещений или земельных участков, заключенного на срок менее года, предусмотрено продление автоматически на тот же срок, регистрация не потребуется (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). После этого отношения сторон будут регулироваться новым договором аренды, который регистрации не подлежит, поскольку срок его составляет также менее года (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Также не понадобится регистрация договора аренды указанного выше имущества, если изначально он был заключен на срок год и более и зарегистрирован, но по условию об автоматической пролонгации продлевается на срок менее года.

Образец рабочей формулировки договора об автоматическом продлении его на 11 месяцев.

«Если за месяц до истечения срока действия Договора Стороны не представили возражений, Договор автоматически перезаключается (возобновляется без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора) по окончании срока аренды на тех же условиях на срок – 11 (Одиннадцать) месяцев каждый раз. Указанное в настоящем пункте условие (обязательства) об автоматическом перезаключении (возобновлении) настоящего Договора является добровольно принятыми обеими Сторонами обязательствами, возникшими из настоящего Договора согласно п.1. ст.421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, и ни одна из Сторон не вправе отказаться от исполнения таких добровольно принятых обязательств и условий. Количество пролонгаций не ограничено.»

Если срок договора прошел, а вам не хочется его расторгать и надо продлить его на 11 месяцев через ЭЦП, то формулировка в договоре будет следующей:

"если срок прошел формулировка: Руководствуясь п.Руководствуясь п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны договорились распространить действие настоящего дополнительного соглашения с 30.11.2023.

и далее: Настоящий договор действует в течение следующих 11 месяцев с 30.11.2023.

Скачать образец договора аренды помещения под офис.

- В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

- В соответствии с абз. 5 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность производить капитальный ремонт имущества может быть возложена договором на арендатора.

- В соответствии с п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

- В соответствии с п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

- В соответствии с п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

МЮС "ЗАЩИТА", г. Москва, декабрь 2023

Поддержать команду авторов:

или перевод по СБП: