на главную страницу

Адвокаты, юристы, Москва, область, регионы

ВЕРНУТЬСЯ  В РАЗДЕЛ ДОКУМЕНТЫ

Как узаконить самострой (дом, часть дома, пристройка, баня и  т.д.), расположенный на участке ИЖС.

МЮС "ЗАЩИТА", г. Красногорск МО, 2017г.

 

Причины огромного количества самостроя.

Жилищный вопрос, как показывает практика, является крайне острым в последние несколько лет, заставляет многих граждан по другому смотреть на мир. Количество дешевых малометражных квартир растет, однако площадь такого жилья с каждым годом становится все меньше. Наши граждане наконец то смогли себя обеспечить таким "жильем", но как в нем нормально жить еще не поняли. Этажность застройки возросла до 40 этажей в ближнем Подмосковье, площадь квартир упала до  15-18 м2 за студию. В такое жилье не то что жену не приведешь, там с кошкой тесно. Ни новизна дома, ни модный дизайн, ни дорогой ремонт в настоящее время  уже не являются приоритетом для граждан при покупке жилья. Люди хотят жить комфортно. Под комфортом понимаются и просторные помещения, и малая этажность строения, и наличие парковочных мест, и отсутствие, по возможности соседей. И  самое главное - приемлемая цена за эти условия и содержание помещения. Именно это вынуждает многих наших соотечественников строить на своих дачных и иных участках частные дома, которые в полной мере соответствуют их пониманию о достойном качестве жизни. Зачастую постройка идет без получения на строительство соответствующих разрешений, в нарушение необходимых расстояний от соседских домостроений, с нарушением СНИПов и ГОСТов.

Вторая причина самостроя - объяснимое желание наших граждан  избежать дополнительных налоговых нагрузок на дополнительный объект недвижимости. При наличии земельного участка в собственности по нашему закону гражданин обязан платить налог не только на земельный участок, но и на каждый построенный объект недвижимости. Как бы это не справедливо не звучало, но законы принимают те же люди, целью которых является наполнение бюджета всеми возможными способами. За незаконную же постройку законодатели предусмотрели гражданскую  и административную ответственность в виде ее сноса за счет собственника а так же налоговые доначисления и штрафы, ответственность предусмотренную ст. 7.1 и ч.2 ст. 9.4 КоАП и другие.

 

О том, как узаконить самострой, который в соответствии с действующим законодательством может подлежать сносу как самовольная постройка, мы расскажем в этой краткой аналитической статье.

 

Категория спора: О признании права собственности на самовольную постройку

 

Решением суда установлено: Признать право собственности на самовольную постройку (часть жилого дома).

 

Краткая суть дела: Гражданин Х решил увеличить площадь своего старого жилого дома (барака) в мкр. Опалиха, Красногорского района МО. Старый барак, построенный в 1946 году пришел в негодность: текла крыша, покосились стены. Гражданин произвел демонтаж этого строения (разбор) одной части старого строения (половины). Вторая часть строения - соседа, осталась стоять. На прежнем месте второй части барака был возведен новый просторный большой  дом с мансардой, площадью 150 м2. Ни каких разрешений на демонтаж/ монтаж старого строения и постройку нового дома получено не было, что повлекло невозможность получить документы на дом во внесудебном порядке и риск быть снесенным за счет собственника такой постройки в случае жалоб 3х лиц на основании иска местной Администрации либо местного прокурора.

Комментарий юриста:

Что такое самовольная постройка?

Закон дает четкое определение самовольной постройки в ст. 222 ГК РФ. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Иными самовольная постройка в соответствии с действующим законом - любое строение в плоть до беседки, веранды, навеса, не говоря уже о сарае, бане, дачном домике и проч.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признаки самовольной постройки.

Что можно увидеть в формулировке самовольной постройки? Это либо строительство на земле, не предназначенной для данной постройки, либо постройка без получения необходимого разрешения или с нарушением строительных норм. В данном предложении можно разглядеть три момента, который друг от друга не зависят и могут применяться каждый сам по себе. Особенную роль имеет то что выделено крупным шрифтом ("..либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений..") Это трактуется многими юристами по разному. Тем не менее буквальный смысл данной фразы понятен всем. За стройку без разрешения - можно лишиться своей собственности.

Что может сделать местная Администрация в последнее время.

В 2017 году рейды представителей местных администраций в Московской области по обнаружению незарегистрированных построек жителей - участились. Оно и понятно, денег в бюджете нет, а зарплаты платить нужно. Приходится наполнять бюджет всеми способами, среди которых подача исков о сносе, уведомления ИФНС о неуплате налога на незарегистрированный объект, начисление штрафов и т.д. Иными словами власти побуждают нас регистрировать свои бани, гаражи, беседки, веранды, пристройки в Росреестре чтобы из них исчислялся дополнительный налог на недвижимое имущество в целях пополнения бюджета. По понятным причинам многие собственники регистрировать свои постройки не хотят, что в общем то в какой то степени справедливо, ведь они уже платят налог за землю. Тем не менее каждый объект недвижимости подлежит государственной регистрации в ЕГРП и является объектом налогообложения в соответствии с законом.

Жилой дом без документов (самострой) нельзя ни продать ни подарить, такое строение не является объектом недвижимости и обладает признаками самовольной постройки, т.к. построено без соответствующих разрешений. Документы на собственность в Росреестре в заявительном порядке не выдаются. В последнее время владельцы не узаконенных домостроений могут попасть еще и  на штрафы налоговых органов, которые могут выставить счета за неуплату налогов на недвижимое имущество за последние 3 года.

1 января 2017 года закончился  переходный период для легализации неучтенных объектов недвижимости   . Именно до этой даты и надо было уведомить налоговиков о своих квартирах, дачах и банях, за которые не приходят налоговые уведомления.  Если в 2017 году налоговики обнаружат «объекты-невидимки», за которые по нескольку лет не платятся налоги, то инспекторы взыщут долги сразу за три последних года. Дополнительно выпишут штраф — 20 % от неоплаченной суммы.

Если в уведомительном порядке заявить о своих домах в срок,  налог на недвижимость за 3 предыдущих года можно будет не платить.  Московская область занимает первое место в России по объему недвижимости.  Это самый лакомый и огромный кусок для пополнения бюджета. Всего надзорные органы проверяют около 2 миллионов объектов недвижимости.  Проверяющие всеми силами будут наполнять местный бюджет из штрафов, налогов на недвижимость. Это их зарплаты, премии.

Уже сейчас налоговики и представители Кадастра с администрацией ищут не только «утаенные от налоговой строения», но и вообще незарегистрированные  объекты. За два месяца с начала работы в Московской области нашли уже несколько сотен неоформленных капитальных строений. В поиск попадают все объекты недвижимого имущества, такие как беседки, веранды, бани, гаражи, даже навесы.

Проверяющие видят десятки примеров, когда в одном и том же районе у одних владельцев с документами все в порядке, они честно платят налоги, а другие собственники уклоняются от своего гражданского долга. Возникают  вопросы: как получается, что за деревянный  дом, доставшийся по наследству, одни люди платят налоги, а совсем рядом их соседи из фешенебельных дворцов и замков просто не регистрируют имущество и уходят от налогов.

Давайте разберемся что делать по закону если вы уже построили дом и хотите его зарегистрировать чтобы не стать правонарушителем.

1.Рассмотрим ситуацию, когда вы строите на земельном участке для ИЖС. Первым делом необходимо обратиться в администрацию за получением разрешения на строительство дома, который уже построен. Как бы парадоксально это не звучало, но нам потребуется получить письменный отказ от местного исполнительного органа (Администрации), который нам обязательно пригодится в суде. Без официального отказа администрации суд ваше дело рассматривать не станет, это стоит помнить, т.к. положительное решение судом может быть принято лишь только в том случае, когда исчерпаны все внесудебные рычаги решения вопроса.

Отказ администрации выглядит так.

Далее что нужно сделать - снять с регистрационного учета предыдущее строение.

Это делается при помощи кадастрового инженера и оформления акта обследования с включением информации в ЕГРН информации о демонтаже дома в связи с ветхостью. Снятие с учета подтверждается выпиской из ЕГРН, выданной территориальным отделом Росреестра или МФЦ.

После этого необходимо собирать документы для суда.

Вам потребуются правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство на землю либо оригинал выписки из ЕГРН (с 2017 г)

        Необходимо оформить технический паспорт нового домостроения в БТИ. Оформление технического паспорта потребуется для суда с целью определить площадь объекту, маркировку под буквами помещений и основную информацию об объекте. Без технического паспорта узаконить такое помещение будет невозможно.

Проведение независимой экспертизы нового домостроения

Новый дом (пристройка) должна соответствовать всем параметрам, относящимся к жилым помещениям, предназначенным для круглогодичного проживания, удовлетворять всем требованиям безопасности граждан. Строение не должно представлять угрозу соседним строениям и инженерным сетям, обладать признаками малоэтажного строения (не более 3х этажей), а так же не нарушать прав и интересов третьих лиц.

Об этом, а также о расположении нового дома, делаются отметки в независимом экспертном заключении члена саморегулируемой организации - компании. От грамотного заключения эксперта зависит очень многое при решении вопроса о признании данного объекта соответствующим всем параметрам для регистрации собственности на него в судебном порядке, по этому мы рекомендуем выбирать проверенную организацию, которая давно уже находится на рынке экспертных услуг.

Если дом содержит существенные нарушения ГОСТ и СНИП то в экспертизе это будет  значить ее бесполезность такой оценки. До экспертизы нужно выяснить соответствует ли нормам жилое помещение, не нарушает ли оно прав третьих лиц, например, насколько близко строение располагается от соседнего участка, как настроены соседи (если менее 3х метров от границы забора) и т.д. Если найти компромисс не удастся то шансы признать право собственности на такой объект в судебном порядке с большей вероятностью не получится.

 

Оформление искового заявления в суд.

Основой для положительного судебного решения является грамотно составленное исковое заявление с приложением  необходимых документов. Следует отменить, что если будет неверно выбран предмет либо основание иска, либо не соблюден порядок обращения в суд - дело будет возвращено заявителю. Кроме этого, в случае выбора не правильной стратегии решения вашего вопроса -  в будущем обратиться с таким же иском будет невозможно. По этому, если вы хотите сами оформить исковое заявление, нужно подойти к этому вопросу с особой ответственностью.  В интернете огромное количество образцов форм подобных документов. Мы не рекомендуем использовать подобные формы из интернета, лучше лично подъехать в суд, на стенде образцов вы найдете то что требуется, либо привлечь к участию в деле опытного юриста который анализируя судебную практику оформит иск в полном соответствии с нормами ГПК.

Исковое заявление, как правило, подается в суд по месту нахождения самовольного строения. Исковое заявление должно соответствовать всем требованиям норм ГПК РФ и содержать  данные об истце, ответчике, объекте недвижимости, быть мотивированным с содержать все необходимые доказательства, на которых истец основывает свои требования ( принадлежность собственности истцу, технический паспорт на объект, заключение эксперта, ответы исполнительных органов, согласие соседей и т.д.) Кроме этого, потребуется оплатить государственную пошлину, если истец не имеет льгот при ее оплате. В случае неполноты, либо сомнительности отдельных доказательств, суд вправе провести дополнительную экспертизу и оценку доказательств. Судебные экспертизы, как правило, стоят дороже внесудебных.

После подачи пакета документов остается запасти терпением и ждать. Споры связанные с недвижимостью, как правило, длительны.

На что нужно обратить особое внимание чтобы не потратить впустую время и деньги:

Стоить обратить внимание на 3 фактора:

1) категория земли, на которой построена самовольная постройка -  не должна запрещать строительство подобных сооружений

2) земля должна быть оформлена в собственность лица, построившего самовольную постройку

3) должны отсутствовать обременения при строительстве (газопровод, ЛЭП и тд), жилье должно соответствовать всем нормам безопасности для проживания, не нарушать права третьих лиц.

Имеются случаи где самовольная постройка примыкает к основному строению либо является реконструкцией. В каждом конкретном случае нужно понимать какой объект вы построили.

 

После положительного решения суда не стоит расслабляться, т.к. оно должно вступить в законную силу.

Постановка нового строения на кадастровый учет (внесение данных в ЕГРН)

 Только после вступления в законную силу его можно использовать, но надо помнить что ставить объект на кадастровый учет придется одновременно с регистрацией права. Для подготовки технического плана, кадастровый инженер производит замеры либо использует технический паспорт помещения. После постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности вы станете счастливым обладателем своей недвижимости.

В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя. Отсутствие в решении суда подобного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения судом решения суда (ст. 202 ГПК РФ).
 

Росреестр передает данные в налоговую инспекцию, которая будет с момента постановки на на кадастр исчислять налог на недвижимое имущество, который с недавнего времени исчисляется по кадастровой стоимости объекта, которая сейчас соответствует рыночной и может быть даже выше рыночной стоимости. О завышении кадастровой стоимости объектов недвижимости мы поговорим чуть позже.

Решение суда по делу нашего клиента о признании права собственности на самовольную постройку.

Смотрите также:

- Судебный юрист, защита Ваших прав и интересов в суде общей юрисдикции и арбитражном суде. Полное ведение судебных дел.

 

- Регистрация ликвидация, реорганизация. Создание ООО и других организационно правовых форм, внесение изменение в ООО, ЗАО, ОАО, смена директора и многое другое.

 

- Юридическое абонентское ежемесячное обслуживание (сопровождение) бизнеса - коммерческих и некоммерческих организаций, предприятий учреждений, компаний, объединений, Индивидуальных предпринимателей, как с присутствием юриста, так и без такового присутствия (удаленное обслуживание)

- Юридическая экспертиза хозяйственных договоров, контрактов и иных документов (в том числе международных);  правка, внесение изменений, расторжение договоров,  применение различных договорных схем.

 

- Бухгалтерское  обслуживание (сопровождение) бизнеса - коммерческих и некоммерческих организаций, предприятий учреждений, компаний, объединений, Индивидуальных предпринимателей, как с присутствием штатного бухгалтера, так и без такового присутствия (аутсорсинг).

 

- Вступление в СРО. Помощь в подборе саморегулируемой организации и в оформлении документов на вступление в СРО.

Почему так много самовольно построенных объектов в последнее время.

 

Что такое самовольная постройка

 

Какими признаками обладает самовольная постройка

 

Какие могут возникнуть последствия если жилье не будет узаконено.

 

Как узаконить самовольную постройку через суд

 

Проведение экспертизы самостроя

 

На что обратить внимание перед тем как что либо предпринимать.

 

Как поставить постройку на кадастровый учет.

Решение суда о признании права собственности на самовольную постройку

 

 

Яндекс.Метрика